8 maart 2024
Appartementsrechten
De eigenaren van de beneden- en bovenwoningen verkrijgen het gebruiksrecht van de woning door middel van een appartementsrecht. We leggen je graag uit wat een appartementsrecht is.
Appartementsrecht
Deze officiële benaming geeft aan dat er onderscheid wordt gemaakt tussen enerzijds het eigendom en anderzijds de gebruiksrechten. Het eigendom van het gehele gebouw met grond behoort aan alle eigenaren gezamenlijk. Daarnaast heeft iedere eigenaar het gebruiksrecht van een privégedeelte: de woning, berging, tuin of balkon, en het medegebruiksrecht van die gedeelten van het gebouw of gebied, die voor gemeenschappelijk gebruik zijn bestemd. Bij dit laatste kun je denken aan het achterpad, het dak en/of de gevel.
Appartementsrechten ontstaan door de splitsing van het gebouw of gebied in juridische zin. Om het gebouw of gebied in appartementsrechten te splitsen wordt door de notaris een zogenoemde splitsingsakte opgesteld. De splitsingsakte wordt tezamen met de splitsingstekeningen, waarop de grenzen van de gezamenlijke en privégedeelten van het gebouw staan aangegeven, ingeschreven in de openbare registers. Pas als dit laatste heeft plaatsgevonden is de splitsing formeel een feit. Dan ontstaan de zogeheten ‘appartementsrechten’. De eigendomsoverdracht geschiedt door middel van de ‘akte van levering’ bij de notaris.
Vereniging van Eigenaren (VvE)
De eigenaren van de appartementsrechten zijn verplicht lid te worden van de vereniging van Eigenaren die door de notaris zal worden opgericht. In het reglement van deze vereniging zullen alle gemeenschappelijke verantwoordelijkheden worden geregeld tussen eigenaren onderling, evenals het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en gemeenschappelijke installaties. In het kort kan de doelstelling van de vereniging als volgt worden weergegeven: het beheren en onderhouden van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken van het onderhavige gebouw of gebied.
Het zal duidelijk zijn dat deze verantwoordelijkheden kosten met zich meebrengen. Deze kosten worden omgeslagen in de servicekosten. Daartoe zal, overeenkomstig het bepaalde in de statuten van de vereniging, een vergadering met alle eigenaren worden gehouden, waarin de exploitatiebegroting wordt besproken en de servicekosten worden vastgesteld. Bij deze vergadering(en) is de Vereniging van Eigenaren gebonden aan de bepalingen van het splitsingsreglement.
Akte en het reglement van splitsing
In de notariële akte van splitsing zijn een aantal belangrijke items opgenomen zoals:
- een beschrijving van het gebouw of gebied;
- een beschrijving van ieder 'afzonderlijk gedeelte', de appartementen;
- een beschrijving van het aandeel dat iedere eigenaar heeft in het hele gebouw of gebied. Het zogenaamde 'breukdeel';
- het splitsingsreglement.
Het splitsingsreglement
Vooral het splitsingsreglement is van belang. Hierin staat namelijk beschreven:
• hoe de ‘Vereniging van Eigenaren’ is samengesteld en zal functioneren;
• hoe het huishoudelijk reglement eruit zal zien;
• welke lasten en kosten voor rekening van alle eigenaren gezamenlijk komen;
• hoe het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke
gedeelten en privégedeelten van het gebouw zijn geregeld;
• hoe de jaarlijkse begroting voor beheer en onderhoud, de exploitatierekening,
eruit moet zien;
• hoe en wanneer de voorschotbijdragen in de ‘servicekosten’ moeten worden betaald;
• hoe het gebouw verzekerd moet zijn en op welke wijze bij schade-uitkering plaatsvindt.
Eigenaarslasten
Tot de eigenaarslasten behoren de publiekrechtelijke lasten, zoals de onroerendezaakbelasting, het lozingsrecht en de lasten voor het reinigingsrecht. Deze lasten zullen door de diverse instanties rechtstreeks aan elke eigenaar afzonderlijk worden opgelegd.
