28 januari 2025
Straatje(s) erbij
Het idee van een ‘straatje erbij’ draagt niet alleen bij aan het terugdringen van het woningtekort, het houdt ook de leefbaarheid van kleinere kernen op peil. Starters kunnen in hun thuisgemeente blijven wonen, ouderen stromen eindelijk door en met de extra woningen blijft er voldoende draagkracht voor collectieve voorzieningen. Een straatje erbij past Van Wanrooij als een jas, maar meerdere straatjes erbij past nóg beter!
“Een straatje erbij past ons als een jas, maar meerdere straatjes erbij past nog beter.”
Gerard Klomp
Ontwikkelingsmanager
Het straatje erbij heeft veel stof doen opwaaien. Sommigen zeggen dat met dit idee voorbij wordt gegaan aan de waarde van natuur, landschap, bijzondere dorps- en stadsgezichten en de uitstraling van de dorpen. Het draagt onvoldoende bij aan de kwaliteit van onze ruimtelijke ordening. Anderen, zoals wij, zien kansen om op een eenvoudige manier op relatief kleine bouwlocaties aan de randen van dorpskernen woningen toe te voegen waar de lokale bevolking behoefte aan heeft. Op deze manier zou ongeveer een kwart van de huidige woningbouwopgave ingevuld kunnen worden. Van Wanrooij is al decennia actief in vele dorpskernen. Wij zijn enthousiast over dit idee, maar plaatsen ook een kritische noot: maak het niet te moeilijk!
Natuurlijke vorm van participatie
In de praktijk zien we dat steeds meer kleinere kernen een dorpsvisie opstellen. Dat gaat vaak over veel meer dan wonen, zoals verkeer, veiligheid, recreatie, energie en natuur. Bewoners van deze kernen denken veelal actief mee over de vitaliteit van hun dorp. We zien dat het idee van een straatje erbij in deze fase steeds vaker op tafel komt. Aan welke rand kan zo’n woningbouwopgave landen? Aan wat voor woningen is behoefte? Welke voorzieningen kunnen hiermee overeind blijven? Kleine kernen moeten wat ons betreft kunnen groeien als een boom, met telkens een jaarring erbij. Daardoor blijft de boom vitaal. Door bewoners te betrekken ontstaat een natuurlijke manier van participatie en uitbreiding. Dat zorgt bovendien voor de gewenste versnelling.
Te strakke percentages?
Leggen we de link met de Woondeals, dan vinden wij de 30-40-30 regel vrij rigide. Het programma zou geen dictaat moeten zijn. We moeten kijken waar in de kern behoefte aan is. Is 40% betaalbaar wel nodig? Of die 30% sociaal? De provincie zegt dat de uitbreiding iets moet toevoegen aan het dorp, zoals een landschappelijke afhechting richting het open land. Met waterbuffers, natuur of groene speelgebieden. Maar ondanks de benodigde ruimte voor dit soort extra’s is er weinig discussie mogelijk over de percentages. Wij vinden een landelijk streven prima, maar de percentages zijn niet in iedere dorpskern gelijk. Heeft de kern te maken met veel vergrijzing? Willen we doorstroming creëren? Zetten we in op verjonging van buitenaf? Dat zijn nogal wat vragen. Het streven naar 70% betaalbare woningen (inclusief 30% sociale huur) is begrijpelijk, maar dat zet de haalbaarheid van een gezonde business case wel onder druk. Wij pleiten ervoor om het programma beter af te stemmen op de bevolkingsopbouw van de betreffende dorpskern en van daaruit verder te kijken.
Veel werk voor weinig woningen
Een straatje erbij is relatief veel werk voor het toevoegen van een beperkt aantal woningen. Je tuigt eigenlijk een complete gebiedsontwikkeling op voor ongeveer 50 woningen. RO-procedures moeten doorlopen worden, terwijl het lokale ambtelijke apparaat vaak al overbelast is: maak het aantrekkelijker. Geef ons als marktpartij het perspectief van een tweede straatje erbij. Dat kan ook een knarrenhofje of een zorgcomplex zijn. Een doorkijk naar een tweede fase met wederom 50 woningen, alleen dan binnen dezelfde RO-procedures. Zo ontstaan er meer mogelijkheden. Je kijkt samen met de kern verder naar de toekomst. De eerste 50 woningen zijn eigenlijk een invulling van de opgelopen woningachterstand. De volgende 50 woningen zijn meer het vergezicht naar de toekomst. Kortom, maak het ook voor de kern aantrekkelijker!
Gewoon een goed idee
Het op kleine schaal uitbreiden van dorpskernen is iets waar we goed in zijn. We omarmen het idee daarom met enthousiasme. Onze ervaring? Houd de regie wel zoveel mogelijk lokaal. Het dorp kent de opgave, wij hebben de relaties en kennen in veel gevallen de grondeigenaren. We staan dicht bij de bewoners en de omgeving. Het is een manier van werken die, gecombineerd met ons Optio-concept, goed bij ons past. Het straatje erbij is een goed en bekend idee, maar kan opgevat worden als een ordinaire platte bouwopgave. Dat is het absoluut niet. Het gaat over leefbaarheid, vitaliteit en het toevoegen van kwaliteit aan de kernrandzones. Een straatje erbij heeft voor ons qua woningaantallen geen ondergrens. Maar hoe kleiner de kritische massa wordt, hoe spannender de haalbaarheid van de business case. Kleine plukjes woningen toevoegen is iets waar we groot mee zijn geworden en biedt wat ons betreft veel kansen.
“Een straatje erbij is veel meer dan een platte bouwopgave. We doen daarmee een goed idee eigenlijk te kort.”
Martijn van den Bogaard
Ontwikkelingsmanager
Schuifjes naar boven en beneden
Vrijwel iedere gemeente heeft een eigen format voor het opstellen van een dorpsvisie. Daar zou meer uniformiteit in aangebracht kunnen worden, zodat provincies plannen eenvoudiger in behandeling kunnen nemen. Daar valt absoluut iets te winnen. Maar de uiteindelijke opgave is iets lokaals. Op het mengpaneel van beleidsambities moet er soms een schuifje omhoog, soms omlaag. Die speelruimte moet er zijn. Willen we meer natuurinclusiviteit en duurzaamheid? Dan schuiven de eisen voor differentiatie in woningtypes wat omlaag. Willen we een hele hoogwaardige dorpsrand maken met veel natuur? Dan moeten we iets doen aan het programma om dat voor elkaar te krijgen. Dat zijn typische discussies die je lokaal moet voeren en niet op landelijk niveau. Alleen zó krijgen we straatjes erbij waar lokaal behoefte aan is.
