Kesteren

Een goede voorbereiding is het halve werk

Het kopen van een huis is één van de grootste investeringen die je in je leven doet. Het is daarom belangrijk dat je vooraf je financiële “huiswerk” doet. Dit doe je samen met je hypotheekadviseur.

Samen met je hypotheekadviseur breng je jouw financiële mogelijkheden in kaart. Deze mogelijkheden hangen af van veel factoren zoals je gezinssituatie (koop je alleen of samen), woonsituatie, werksituatie, eventuele schulden, inkomen en je vermogen. Op basis van je gegevens kan beoordeeld worden of de aankoop van de nieuwbouwwoning die je op het oog hebt, haalbaar is.

Financiële scan

Als je je inschrijft voor onze nieuwbouwprojecten dan vragen we je in de meeste gevallen om een financiële scan te uploaden bij je inschrijving. In deze scan verklaart je hypotheekadviseur dat op basis van je financiële gegevens de aankoop van een nieuwbouwwoning waarvoor je inschrijft financieel haalbaar zou moeten zijn.

Wat kost een nieuwbouwwoning?

Met alleen de aankoopprijs van een nieuwbouwwoning ben je er in de meeste gevallen nog niet. De woning wordt namelijk standaard opgeleverd. Afhankelijk van je budget, woonwensen en situatie zul je de woning nog woonklaar moeten maken. Daarnaast is er vaak ook nog sprake van verschillende rentes. Je totale investering bestaat uit een optelsom van de volgende onderdelen:

• Aankoopprijs (vrij op naam)
• Gekozen meerwerk (opties)
• Gekozen afbouwopties zoals keuken, badkamer, vloeren, schilderwerk, tuinaanleg e.d.
• Financieringskosten (bijvoorbeeld kosten hypotheekadviseur, notaris, NHG)
• Rente over de grondkosten (afhankelijk van de gronddatum)
• Rente over vervallen bouwtermijnen (afhankelijk van de status van de bouw)
• Renteverlies tijdens de bouw (afhankelijk van je situatie)
   

Verderop in dit artikel zullen we de verschillende termen en rentes verder uitleggen. Het grootste gedeelte van deze kosten kunnen worden gefinancierd, maar er zijn ook kosten die niet of slechts gedeeltelijk gefinancierd kunnen worden. Bespreek dit goed met je hypotheekadviseur, zodat je achteraf niet voor verrassingen komt te staan.

Wat kan ik financieren?

Je mag tot 100% van de woningwaarde financieren. In het algemeen is de regel dat je alleen “vaste” zaken kunt meefinancieren. Dit zijn materialen die je niet zonder beschadiging kunt meenemen als je gaat verhuizen. Een tegelvloer kun je bijvoorbeeld dus meefinancieren, maar gordijnen niet.

Meerwerk verhoogt de waarde van de woning, dus dit kan meegefinancierd worden, maar er gelden wel regels aan de hoogte van dit bedrag. Je kunt meerwerk dus meefinancieren in je hypotheek, maar houdt er rekening mee dat iedere bank hiervoor haar eigen richtlijnen heeft.

Vergroting van de woning (door bijvoorbeeld een aanbouw of dakkapel) kan meestal voor 100% gefinancierd worden. Voor ander meerwerk (zoals het verleggen van leidingen of een luxere keuken) geldt dat dit in totaal tot een bepaald percentage (tot ca. 25% van de aankoopprijs) meegefinancierd kan worden.

Bij je keuze voor een geldverstrekker is dit een belangrijk onderdeel om rekening mee te houden. Als niet alles meegefinancierd kan worden, dan zul je eigen geld in moeten brengen. Je hypotheekadviseur kan je helpen bij het maken van de juiste keuze.

Hoe verloopt het aankoop- en financieringsproces?

Voor het kopen van een nieuwbouwwoning teken je twee overeenkomsten. Een koopovereenkomst en een aannemingsovereenkomst. In de koopovereenkomst zijn de voorwaarden voor de aankoop van de grond vastgelegd. In de aannemings-overeenkomst zijn de afspraken met de aannemer over de bouw van je woning vastgelegd.

Aan de hand van de getekende koop-/aannemingsovereenkomst kan de definitieve offerte worden aangevraagd bij je geldverstrekker. Het maakt daarbij niet uit of de woning al bijna klaar is voor oplevering, of dat er nog niet is begonnen met de bouw.

Let bij het tekenen van een hypotheekofferte altijd op de geldigheidstermijn. De hypotheekofferte moet namelijk nog geldig zijn op de datum van de eigendomsoverdracht van de grond bij de notaris. Voor het verlengen van je hypotheekofferte betaal in je veel gevallen verlengingskosten.

Hoe verloopt de betaling van een nieuwbouwwoning?

Je vraagt je misschien af vanaf wanneer je gaat betalen voor je nieuwbouwwoning, aangezien in veel gevallen de woning nog moet worden gebouwd.

De regel is dat je start met betalen van rente- en aflossing van je hypotheek vanaf het moment dat je de grond in eigendom krijgt bij de notaris. Je kunt naar de notaris zodra alle opschortende voorwaarden zijn vervallen. Je ontvangt hiervan tijdig bericht vanuit de projectontwikkelaar.

Vanaf het moment dat de grond in jouw eigendom is, betaal je dus rente over de koopsom van de grond en eventuele voorbereidende kosten en/of rentevergoeding over de grondkosten en aflossing over het volledig hypotheekbedrag. Als er al gestart is met de bouw, dan betaal je bij de notaris ook de termijnen die al vervallen zijn (en de eventuele vergoeding hierover).

Bovenstaande bedragen vertegenwoordigen niet het hele hypotheekbedrag, de bouw is in de meeste gevallen nog niet gestart. Het resterende deel van de hypothecaire lening wordt op een aparte rekening gereserveerd voor de betaling van de bouwtermijnen. Dit is het zogenaamde bouwdepot.

De bouwtermijnen zijn in de aannemingsovereenkomst te vinden. Dit zijn percentages van de aanneemsom. Deze worden bij je gedeclareerd als er een bepaalde fase van de bouw is afgerond. Je stuurt de factuur van de aannemer door naar je hypotheekadviseur of bank, die er vervolgens voor zorgt dat de termijn betaald wordt uit het bouwdepot.

Vrij op naam

Je koopt een nieuwbouwwoning ‘vrij op naam’ in tegenstelling tot een bestaand huis dat je vaak ‘kosten koper’ koopt. ‘Vrij op naam’ betekent dat de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. Jij betaalt als koper dus geen overdrachtsbelasting, kadastrale kosten of notariskosten voor de transport-/leveringsakte. Je betaalt wel de kosten voor het afsluiten van een hypotheek en de hypotheekakte bij de notaris.

Financieringskosten

De financieringskosten zijn alle kosten die je maakt voor het afsluiten van jouw hypotheek. Hieronder vallen taxatiekosten, advieskosten, notariskosten en eventuele NHG-kosten en taxatiekosten.

De taxatiekosten en notariskosten betaal je vanzelfsprekend voor de taxatie en voor de handelingen die de notaris verricht. Advieskosten zijn de kosten die je aan je hypotheekadviseur betaalt voor het advies. Dit kan een uurtarief zijn of een vast bedrag dat je van tevoren afspreekt. 

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Wist je dat op 1 januari 2025 de NHG-grens wordt verhoogd naar € 450.000? Dat betekent dat je nu een woning tot een koopsom van € 450.000 v.o.n. kunt kopen met Nationale Hypotheek Garantie. Voor nieuwbouw wordt de grens zelfs opgehoogd naar € 477.000, omdat het aan de gestelde energiebesparende voorwaarden voldoet. Welk voordeel heeft dit precies voor jou? Lees meer in dit artikel. 

Opschortende voorwaarden

In de overeenkomst die je tekent, staan vaak opschortende voorwaarden. Dit betekent dat een overeenkomst pas in werking treedt als aan deze voorwaarden is voldaan. Voorbeelden voor opschortende voorwaarden zijn het krijgen van een omgevingsvergunning voor de gekochte woning of een bepaald verkooppercentage van het project.

Renteverlies tijdens de bouw

Renteverlies tijdens de bouw is rente die je betaalt voor een woning die je nog niet kunt bewonen, als je op dit moment al woonlasten hebt. Je nieuwbouwwoning moet natuurlijk nog gebouwd worden.

Je start met betalen van rente en aflossing vanaf het moment dat de grond jouw eigendom is. Je betaalt rente over de volledige hypotheek (dus grondkosten en het bouwdepot), echter krijg je ook rente over het bedrag dat in het bouwdepot staat. Deze depotrente is gelijk aan je hypotheekrente.

Naarmate de bouw vordert ga je steeds meer termijnfacturen uit het bouwdepot betalen en raakt dit potje dus steeds leger. Daardoor ontvang je dus steeds minder depotrente, terwijl je wel hypotheekrente blijft betalen. Dit verschil is het renteverlies tijdens de bouw. Je hypotheeklasten worden naar mate de bouw vordert dus steeds hoger.

Je kunt het renteverlies tijdens de bouw meefinancieren in je hypotheek. Dit renteverlies is aftrekbaar, maar de rente die je betaalt om dit renteverlies mee te financieren is niet aftrekbaar. Bespreek de voor- en nadelen van het meefinancieren van het renteverlies altijd goed met je hypotheekadviseur.

Grondrente

Tot het moment dat je bij de notaris eigenaar wordt van je perceel, is deze grond meestal al in eigendom van de projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar heeft dus al in de grond geïnvesteerd en heeft het bedrag als het ware aan je voorgeschoten. De gemiste rente wordt vanaf een bepaalde datum aan je doorberekend. Dit wordt grondrente genoemd.

De datum vanaf wanneer je grondrente gaat betalen, wordt in de overeenkomst vermeld. Vanaf deze datum tot het moment van ondertekenen van de akte bij de notaris wordt dus grondrente aan je doorberekend. Dit wordt verrekend bij de notaris. Vind de overdracht van de grond eerder dan de genoemde datum in de overeenkomst plaats? Dan ben je geen grondrente verschuldigd.

Rente over de vervallen termijnen

In de huidige markt komt het nauwelijks voor dat woningen al in aanbouw zijn op het moment dat je ze koopt. Maar uiteraard zijn er uitzonderingen.

Als je een woning koopt die in aanbouw is, dan zijn er al een aantal bouwtermijnen vervallen. De aannemer heeft de betaling van bouwmaterialen en manuren aan je voorgeschoten. Het renteverlies over deze termijnen wordt bij de notaris aan je doorberekend. Je vindt deze kosten terug in de nota van afrekening van de notaris.